文 | 酒管财经
近日，曾立志打造 700 米"中国第一高楼"的世茂深港国际中心项目，在停滞三年、两次流拍后，终于由政府主导走上盘活之路。
值得一提的是，世茂深港国际中心此前规划在高塔顶部将打造云端奢华酒店，拟引入丽思卡尔顿或同等级国际顶级奢华酒店品牌，建成后将超越迪拜帆船酒店，成为全球国际云端奢华酒店。
如今，中标单位深规院将在一年内重新规划这片土地，而最引人注目的变化是：原 700 米超高层建筑将被降至 400 米左右，住宅占比或超过 60%。
这个从 239 亿元地王到 68 亿元政府收储项目。成为国内超高层酒店热潮退去的一个标志性符号。
如今，曾经追逐"中国第一高楼"的疯狂已经褪去，摩天大楼酒店正从高度竞赛转向运营实力的真正比拼。
命运多舛的中国第一高楼酒店
早在 2017 年，世茂集团经过多轮激烈竞拍，以 239.43 亿元的天价拿下龙岗大运核心地块，创下深圳土拍史上第二高总价纪录。
项目规划总投资 500 亿元，拟建设包括 668 米超高层地标、深港国际会议展览中心、演艺中心、国际化学校、超五星级酒店及大型商业综合体，定位为"粤港合作标志性项目"。
其 700 米高度的早期方案（后调整为 668 米）一度瞄准"中国第一高楼"宝座，试图超越 632 米的上海中心大厦。
图源：世贸深港国际中心
其中，高塔顶部将打造云端奢华酒店，拟引入丽思卡尔顿或同等级国际顶级奢华酒店品牌。建成将超越迪拜帆船酒店，成为全球国际云端奢华酒店，并拥有世界超高环形无边泳池和 1500㎡超大宴会厅。
这个规划有超高层酒店、投资 500 亿的超级项目主要超级在以下几点：
一是，投资额巨大。
项目位于一线城市深圳，据说是深圳龙岗区核心区域面积最大的净地，光买地就花了 240 亿，整体开发投资额预计会高达 500 亿，相当于一个中型房企一年的销售额。
二是，计划开发周期长。
项目从拿地开始，要持续开发 5-10 年。
三是，自持比例极高。
整个项目没有住宅，可售面积仅为 18%，还有 60% 是城市配套，全部由开发商投资和后续运营。
业内人士看完上面这几点，都会明白这个超高层酒店落地的难度。
不过，命运的转折来得太快。
2022 年，世茂集团爆发债务危机，项目资金链断裂并全面停工。
2023 年，项目两次走上司法拍卖台，起拍价从 130.44 亿元降至 104.35 亿元，却均以流拍告终。
项目陷入了"卖不掉、建不了、难盘活"的死循环。
今年 8 月，深圳市龙岗区以 68 亿元的价格收储项目核心地块的方案获得通过。
这一价格仅为世茂当初拿地价的 28%，堪称"腰斩再腰斩"。
从 700 米到 400 米，从商业主导到住宅占比超 60%。
中国酒店第一高楼酒店的梦想，正在向市场现实低头。
深港国际中心的命运并非个例。
自 2021 年起，国内已四次颁布政策严格限制新建 250 米以上建筑，禁止新建 500 米以上建筑。
苏州中南中心从 729 米降到了 499 米，武汉绿地中心从 636 米降至 475 米，深圳罗湖区两座原批准建设海拔高度分别为 700 米和 642 米的建筑，也被改为 500 米。摩天大楼酒店的热潮，也开始在全国范围内"退烧"。
摩天大楼酒店竞赛：从狂热到理性
19 年前，缔造高级楼盘起家的世茂集团不再满足于缔造高级住宅项目，而是着手在国内主流城市的核心地带，打造超高层地标式酒店。
从 2006 年起闪耀南京路的原浦西第一高楼世茂皇家艾美，到至今仍问鼎福州和武汉海拔高度的福州世茂洲际和武汉世茂希尔顿，世茂似乎对高层地标酒店情有独钟。
在中国城市发展进程中，摩天大楼与高端酒店的联姻已成为标准配置。在这轮竞赛中，上海可谓一骑绝尘。
上海拥有着完整的摩天大楼酒店梯队：
420 米金茂大厦的君悦大酒店、492 米环球金融中心的柏悦酒店，以及 632 米上海中心大厦的 J 酒店——后者以 556 米的高度成为全球垂直最高酒店。
此外，上海还有 333 米的康莱德、260 米的静安香格里拉、250 米的浦东丽思卡尔顿。
广州也不甘示弱：
530 米的瑰丽酒店、440 米的四季酒店、286 米高的柏悦酒店三家高空旗舰集聚在珠江新城 CBD 核心地带，构建了极具视觉冲击的酒店天际线。
而深圳以 441 米的京基 100 瑞吉酒店引领风骚，还有 350 米的莱佛士酒店、358 米的南山香格里拉、300 米的中洲万豪、290 米的深圳柏悦、273 米的深圳湾万丽；
甚至二线城市也纷纷加入战局：
南京拥有 450 米紫峰大厦的洲际酒店，368 米金鹰世界的 G 酒店；
长沙在 452 米的 IFS 国际金融中心主塔引入了尼依格罗酒店；
成都在 489 米的中海天府中心项目引入文华东方酒店；
济南在 428 米绿地山东国金中心引入丽思卡尔顿酒店。
摩天大楼与高端酒店的联姻并非偶然。
在"地产 + 酒店"模式下，高端酒店成为提升区域价值和房价的有力工具。
然而这种模式存在着内在缺陷：高端酒店投资回报周期长，回报率有限。
随着 2020 年"三条红线"政策出台，房地产行业遭遇寒冬，开发商纷纷抛售酒店资产包以回笼资金。曾经象征城市繁荣的摩天大楼酒店，如今成了资金链断裂的重灾区。
深圳世茂深港国际中心的命运正是这一转变的缩影。
从 239 亿元地王到 68 亿元收储，从 700 米超高建筑到 400 米务实方案，背后是中国城市化进程从追求形象到注重实效的深刻转变。
过去追求地标效应、规模扩张的开发模式，正逐步被理性务实、兼顾公共利益与市场需求的思路所取代。
"云端酒店"的黄金时代或已落幕。
超高层酒店的焦虑，找到了解药
曾经，五星级酒店是城市的门面，是政府接待、商务往来的标配。
如今，高端酒店业正经历前所未有的结构性调整。
截至 2025 年 8 月底，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目高达 422 个，成功交易的仅 27 个，成交率惨淡至约 6.3%。
毕竟，高端酒店在摩天大楼中的运营成本极为高昂。
大部分中端酒店只用 3 — 5 个月就能完成装修改造，而高端酒店甚至要用 3-5 年。在服务上，高端酒店为保证招牌服务质量，需要投入大量人力物力，人房比远高于中端酒店。
然而，国内高端酒店业并非一片黯淡。
一批酒店关停的另一面，是新开业的高端酒店不断突破价格上限：北京前门文华东方每晚起售价达 1.5 万元；多家高端酒店品牌进一步下沉二、三线城市并调整自身定位。
另外，国际酒店集团的高端酒店也在调整布局策略，走向多元化和特色化。
图源：日赛谷丽思卡尔顿隐世酒店小红书
丽思卡尔顿隐世将房客带入九寨沟查沟山谷体验原生藏寨；悦榕集团为客户提供阳朔和阿坝等地的深度游；洲际酒店集团设立软品牌洲至奢选，在华推出首家以滑雪度假为主题的酒店。
不难发现，高端酒店的竞争重点已从"谁更高"转向"谁更优"。
高端酒店的定义不再局限于高档商务的都市精致，而是进一步强调内在的文化底蕴和体验感的精神满足。
在摩天大楼中，高端酒店的设计理念也在发生变革。以上海北外滩中心为例，这家规划中的 480 米摩天大楼创新性地将酒店布局在 200 米左右的中部区域。
图源：上海北外滩中心规划图
因为，研究发现此高度既能饱览一线江景，又避免了超高层常见的隔离感与晃动不适。
深圳世茂深港国际中心的调整方案，为摩天大楼酒店的未来发展提供了一个理性样本。
新规划采用了"以住养商"的模式，通过住宅销售回笼资金，反哺商业、酒店等公共配套的建设，确保项目的现金流稳定。
在其背后，国内已有超过 20 个城市曾规划建设"第一高楼"且基本都规划引入高端酒店，但如今多数项目已悄然调整方案。
未来，摩天大楼酒店的竞争将不再局限于硬件、高度的比拼，运营能力、特色服务和文化内涵将成为新的赛道。
不争高，只求好——这或许正是国内高端酒店在经过摩天大楼狂热后，获得的最宝贵启示。
摩天大楼的酒店竞赛并未真正结束，但它正变得更加理性、多元和以人为本。
当高耸入云的梦想接上地气，摩天大楼与高端酒店的联姻或将书写新的篇章。
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